Thị trường căn hộ Hà Nội quý III/2026 ghi nhận một quý "chậm lại" rõ rệt về nguồn cung và giao dịch, nhưng mặt bằng giá sơ cấp gần như không giảm. Đây là nội dung chính trong báo cáo thị trường quý III/2026 của Knight Frank Việt Nam, được Thời báo Ngân hàng và Người Quan Sát đăng tải ngày 07/10/2026.
Nguồn cung mới giảm mạnh
Theo Knight Frank, trong quý III/2026, Hà Nội có 2.558 căn hộ mở bán mới, giảm 62% so với quý trước và giảm 58% so với cùng kỳ năm 2025. Tính cả hàng tồn từ các đợt mở bán trước, tổng nguồn cung sơ cấp trong quý đạt 7.776 căn.
Đáng chú ý, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phân khúc cao: hạng sang chiếm 49%, cao cấp chiếm 40%. Phân khúc trung cấp và bình dân tiếp tục khan hiếm.
Giá sơ cấp gần như đi ngang
Giá chào bán sơ cấp bình quân đạt 4.349 USD/m², giảm nhẹ 0,15% so với quý II/2026. Theo Thời báo Ngân hàng, mức giá này vẫn cao hơn khoảng 25% so với cùng kỳ năm 2025.
Ông Leo Nguyễn, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn Chiến lược và Giải pháp cho khách thuê, Knight Frank Việt Nam, nhận định dư địa để giảm giá trực tiếp vẫn hạn chế. Thay vào đó, chính sách bán hàng đang trở thành công cụ chính để hỗ trợ sức cầu. Ông cũng cho rằng quyết định ra hàng của chủ đầu tư ngày càng gắn với khả năng hấp thụ của người mua.
Giao dịch chậm lại, tỷ lệ hấp thụ 38%
Trong quý, thị trường tiêu thụ 2.960 căn hộ, giảm 40% so với quý trước và giảm 52% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ đạt 38%. Báo cáo được Người Quan Sát dẫn lại có nhận định: thị trường không thiếu nhu cầu, nhưng nhu cầu đang trở nên "có điều kiện hơn".
Về triển vọng, Knight Frank dự báo khoảng 35.000 căn hộ mới sẽ gia nhập thị trường Hà Nội đến cuối năm 2027, trong đó hơn một phần ba tập trung ở khu Tây. Đông Anh và Mê Linh được kỳ vọng trở thành hành lang phát triển mới.
Góc nhìn của Nhật
Với người mua để ở, giai đoạn nguồn cung chậm lại là lúc nên so sánh kỹ chính sách bán hàng giữa các dự án (tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, chiết khấu) thay vì chỉ nhìn giá niêm yết, vì theo Knight Frank đây đang là công cụ chính của chủ đầu tư. Anh chị cũng nên tính dòng tiền trả nợ ở kịch bản lãi suất thả nổi trước khi xuống tiền.
Bài viết mang tính tham khảo, tổng hợp từ số liệu đã công bố, không phải khuyến nghị đầu tư.
Nguồn tham khảo:
- Thời báo Ngân hàng, "Căn hộ Hà Nội giá vẫn neo cao, nhà đầu tư lướt sóng dần rút lui", 07/10/2026: https://thoibaonganhang.vn/can-ho-ha-noi-gia-van-neo-cao-nha-dau-tu-luot-song-dan-rut-lui-188598.html
- Người Quan Sát, "Knight Frank: Thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP. HCM có gì nổi bật?", 07/10/2026: https://nguoiquansat.vn/knight-frank-thi-truong-can-ho-tai-2-dau-tau-kinh-te-cua-ca-nuoc-dang-co-dien-bien-trai-chieu-320634.html
- Ảnh minh họa: Pexels, "Cityscape of Hanoi": https://www.pexels.com/photo/cityscape-of-hanoi-24376878/