Theo thống kê từ Sở Xây dựng các địa phương, trong tháng 8 vừa qua có 40 dự án với tổng cộng hơn 16.800 sản phẩm đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai tại 17 tỉnh, thành trên cả nước. Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung này tập trung ở hai đầu: nhà ở xã hội (gần 8.700 căn) và nhà thấp tầng, biệt thự (gần 6.700 căn) — theo phân tích được chia sẻ trên fanpage Insight Bất Động Sản.
Số liệu này phản ánh đúng thực trạng mà nhiều người mua nhà đang cảm nhận: thị trường không trải đều sản phẩm cho các nhóm khách hàng, mà chia thành hai thái cực tách biệt.
Ở một đầu là nhà ở xã hội — nghe có vẻ là lựa chọn "dễ thở" về giá, nhưng thực tế cánh cửa bước vào lại khá hẹp. Hàng loạt tiêu chuẩn về diện tích, mức thu nhập không chịu thuế, thủ tục xét duyệt hồ sơ phức tạp, cùng quy định hạn chế chuyển nhượng trong nhiều năm khiến không phải ai cũng đủ điều kiện tiếp cận.
Ở đầu còn lại là gần 6.700 căn nhà thấp tầng — phân khúc mặc định dành cho nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh, với mức giá dao động từ vài tỷ đến vài chục, thậm chí cả trăm tỷ đồng mỗi sản phẩm.
Chính sự phân cực này đang tạo ra một khoảng trống đáng kể cho nhóm khách hàng ở giữa — những người có thu nhập trung bình khá, khoảng 25-30 triệu đồng/tháng: dân văn phòng, cặp vợ chồng trẻ đi làm ổn định, đóng thuế thu nhập cá nhân đều đặn. Họ không đủ tiêu chuẩn để bốc thăm mua nhà ở xã hội, nhưng cũng chưa đủ tài chính để tiếp cận nhà liền kề hay biệt thự.
Cái họ cần nhất là một căn hộ thương mại bình dân, diện tích vừa phải, pháp lý rõ ràng, mức giá khoảng 2-3 tỷ đồng để an cư. Nhưng theo phân tích nói trên, chính phân khúc này lại gần như biến mất khỏi giỏ hàng mở bán mới, khi nhiều chủ đầu tư ưu tiên làm nhà ở xã hội để hưởng chính sách, hoặc chuyển hẳn sang nhà thấp tầng và căn hộ cao cấp để tối đa hóa tỷ suất sinh lời. Hệ quả là nhóm khách hàng này buộc phải dồn về săn tìm các căn hộ chung cư cũ đã qua sử dụng trong nội đô, vô hình trung đẩy mặt bằng giá phân khúc này tăng lên trong thời gian qua.
Góc nhìn từ Nhật: Với những khách hàng đang ở trong tình huống này, mình cho rằng việc theo dõi sát các dự án căn hộ tầm trung mới chuẩn bị mở bán, đồng thời mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực lân cận trung tâm có biên độ giá hợp lý hơn, sẽ là hướng đi thực tế hơn so với việc chỉ tập trung săn chung cư cũ nội đô vốn đang ngày càng khan hiếm và đắt đỏ. Đây không phải lời khuyên tài chính chính thức, khách hàng nên cân nhắc kỹ theo điều kiện thực tế của mình.
Nguồn: Tổng hợp và phân tích từ fanpage Insight Bất Động Sản, dẫn số liệu thống kê của Sở Xây dựng các địa phương.